<address id="rxn35"><nobr id="rxn35"><meter id="rxn35"></meter></nobr></address>

    <address id="rxn35"></address>
    <address id="rxn35"><listing id="rxn35"><menuitem id="rxn35"></menuitem></listing></address>

    <address id="rxn35"></address>

            擔保法

            您的位置:首頁 > 法律常識 > 擔保法> 抵押> 房產抵押擔保

            買賣不破租賃規則的例外及處理

            來源:華律網整理 2018-06-30 83662人看過

            買賣不破租賃是交易中一貫的做法,但如果遇到某些特殊情況,買賣不破租賃就不再適用。這種情況下該如何處理“買賣不破租賃”原則無法解決的問題呢?接下來華律抵押擔保律師將會為大家詳細解答一下。

            【案例】

            2004年8月,林某以按揭貸款方式購得一套商品房,并于次年1月將這套房子出租給何某,租期五年。何某承租后,對該房進行了裝修。2006年4月,因林某連續六個月未能支付銀行按揭貸款,銀行向法院起訴林某。法院判決銀行勝訴,并通過強制執行將該套商品房予以拍賣,由李某通過拍賣購得,銀行從拍賣所得價款中優先受償。李某購得這套房子后,要求何某搬出。何某認為自己承租房子在先,李某購買房屋在后,且自己已經支付了全部租金,要求住到租期屆滿。李某不同意,雙方產生糾紛,李某訴諸法院,要求何某騰房,法院經審理,支持了李某的主張。

            【評析】

            出售已出租且租期未屆滿的房產的,受讓人不能要求提前解除租賃關系,這就是合同法中的“買賣不破租賃”原則。但是,現行司法解釋對于這個原則有個例外規定,這就是租賃抵押房屋問題。最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第六十六條明確規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”該條款是關于先押后租的法律規定,法律允許抵押人將抵押物抵押后,再租賃出去,這就存在著兩個法律關系:一是抵押擔保關系,二是租賃合同關系。

            在這種先抵押后出租的情況下,依據該條款規定,抵押權優先于承租權。這樣一來,抵押權人在債權無法實現時,將抵押物變賣,購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。因此,只要買受人不愿履行原租賃合同的,承租人就不得以租賃關系的存在來對抗買受人。本案中,李某不受原租賃合同約束,其有權要求何某騰房,法院的判決是正確的。

            因承租人搬出房屋將面臨如下幾種損失:

            (1)對租賃物的裝修費用損失;

            (2)租金損失;

            (3)經濟業務甚至信譽上的損失。

            本案中,何某因抵押權的實現所造成的損失應由誰承擔呢?該條款第二款規定:抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。也就是說,出租人只要盡到告知義務,便不用承擔抵押權實現給承租人造成的損失;反過來,只要承租人沒有行使告知義務,承租人就可以要求原出租人承擔損失,但實際情況是承租人的損失也不一定就能挽回!因為絕大多數情況下,就是因出租人經濟境況惡化無力履行債務,抵押權人才行使抵押權,那么,出租人又有什么能力賠償承租人的損失呢?因此對承租人來說,要租賃抵押物,必須全盤考慮,慎之又慎。

            以上就是華律網的小編為大家總結的買賣不破租賃規則的例外及處理的相關法律知識。在租房買房的時候很容易出現各種問題,如果你覺得自己的權利受到侵犯,可以來華律網進行在線法律咨詢,我們會有專業的律師幫助您。

            律師推薦:豐都律師    河南律師    湖南律師    香港律師

            房產抵押擔保相關知識
            • 房產抵押公正有地域管轄嗎

              2019/1/14 16:27:00 熱度:2

              依據我國擔保法的規定,房屋是可以用于抵押的,用房屋進行抵押的時候,就需要簽訂房屋租賃合同,而當事人可以進行房屋抵押公證,在減少不必權的糾紛,那么房產抵押公正有沒有地域管轄?下面由華律網小編為讀者進行相關知識的解答。

            • 欠別人錢以房產抵押要什么手續

              2018/11/30 19:49:00 熱度:371

              在現實生活中債權債務產生的糾紛是非常多的,債權人不按時清償債務是糾紛產生的主要原因,債務人無現金清償債務的,可以用財產進行抵押,那么欠別人錢以房產抵押要什么手續?下面由華律網律師為讀者進行相關知識的解答。

            • 房產抵押貸款他項權證需要多久

              2018/11/25 16:53:00 熱度:497

              如果他人想要申請房貸的話,然后是可以在銀行,這些申請都需要我們具有足夠的還貸能力,如果他人申請房產抵押貸款所涉及到的時間有多久?下面,為了幫助大家更好的了解相關法律知識,華律網小編整理了以下的內容,希望對您有所幫助。

            • 房子抵押出去還能住嗎

              2018/11/23 18:41:00 熱度:509

              現在房子的價值也一步步體現出來了,當主人有需要用錢的時候就會將房子抵押出去。在房子抵押給銀行了之后,有些人還想要回到自己的房子里面居住多一段時間,等找到了新的住所之后再搬離。華律網小編做了有關介紹,你可以看一看。

            擔保法法律咨詢
            全部擔保法咨詢
            熱門律師推薦

            房產抵押擔保熱門文章

            自助服務

            房產抵押擔保相關專題

            豹赢彩票 泰彩彩票 | 中福彩票 | 乐享彩票 | 新世纪彩票 | 网易彩票 | 彩77彩票 | 华兴彩票 | 华阳彩票 | 五六彩票 | 杏彩168彩票 | 黄金彩 | 亿彩彩票 | UU彩票 | 868彩票 | 500VIP彩票 | 和彩彩票 | 60彩票 | 天天时时彩 | 荣兴彩票 | 萬利彩票 | 福利宝彩票 | 99彩票 | 众益彩票 | 鼎盛彩票 | 微彩 | C868彩票 | 一品彩票 | 五八彩票 | 106彩票 | 旺彩彩票 | 云鼎彩票 | 盛兴彩票 | 188彩票 | 牛彩彩票 | 喜彩彩票 | 乐盈彩票 | 国民彩票 | 天天时时彩 | 新生彩票 | 彩乐园 | 万彩彩票 | 9号彩票 | 迪士尼彩票 | 幸运彩票 | 699彩票 | 欢乐彩票 | 新贝彩票 | C868彩票 | 苹果彩票 | 头彩彩票 | 拉菲2彩票 | 神灯彩票 | 赢百万彩票 | 旺彩彩票 | 掌中彩 | 约彩365 | 9188彩票 | 时时中彩票 | 阿里彩票 | 黄金彩 |