相信我們都有過租房的情況,也可能會有轉租的時候,因為許多人因為對相關法律的不了解,認為自己承租來的房屋是可以在租賃期限內任意轉租的。在沒有得到原房主同意時,這種行為是非法的,所簽的租房合同也是非法轉租合同。那么法律上對非法轉租合同效力如何認定呢?接下來由華律網的小編為大家整理了一些關于轉租合法嗎,非法轉租合同效力如何認定方面的知識,歡迎大家閱讀!
所謂房屋轉租是指在事先存在一個合法有效的租賃合同的情況下,承租人把承租的房屋再次租賃給給第三人的行為,該第三人稱為次承租人。
非法轉租發生以下法律效果:
第一,出租人與承租人之間的關系。承租人轉租為嚴重的違約行為,出租人有權解除合同,同時可以請求損害賠償。
第二,承租人與次承租人之間的關系。雙方之間的租賃合同有效,承租人負有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務。
第三,出租人與次承租人的關系。次承租人的租賃權不能對抗出租人。出租人終止租賃關系時,出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。
對轉租的法律規定各國主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國民法典規定承租人非經出租人同意,不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉租;一種是放任主義。如法國民法典規定,承租人有轉租的權利,但租賃契約有禁止約定除外。根據合同法我國系采限制主義。
對未經出租人同意的轉租,依合同法規定出租人可以解除合同,但對于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當然無效并未明確。審判實踐中,存在著大量因非法轉租引起的糾紛。解決此問題的分歧有助于實踐中對非法轉租的準確理解與運用。
在未征得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃,承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點:
一、無效。我國《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失”,“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”。我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定,未征得出租人同意和辦理登記備案,擅自轉租房屋的,其租賃行為無效,沒收非法所得,并處以罰款。從以上規定可以看出轉租須經出租人同意,既然承租人進行轉租的行為未經出租人同意其性質顯然屬非法轉租,則轉租合同當然無效。
二、效力待定。合同法51條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效”。無權處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將占有、使用權轉讓他人,實際是非法處分他人財產所有權權能的行為亦屬無權處分,是效力待定行為。關于無權處分的處理,如果出租人事后追認,則轉租合同有效,如果出租人不追認,則轉租合同應當解除。
三、有效。租賃合同為諾成性合同,雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關系,基于合同相對性原理,出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。我國《合同法》第224條的規定,并未規定未經出租人同意轉租無效,該條款僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權。
本人認為,如原租賃合同對轉租問題未明確約定情況下,承租人擅自轉租,如對出租人的利益未造成損害,依合同自由原則及合同的相對性原理,則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束,出租人可解除與承租人的租賃合同,其解除合同的效力直接導致轉租合同終止。由于次承租人與出租人無直接的合同關系,次承租人無權要求出租人承擔違約責任,其應該向承租人提出違約請求。但是,如果次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租,應無權要求承租人承擔違約責任。
2019/2/2 19:08:00 熱度:0
依據我國合同法的規定,依法成立的合同是受法律保護的,而簽訂合同的時候,要注意合同效力的問題,如果合同無效的,是不受法律保護的,造成合同無效的因素有很多,那么什么是無效合同應當如何界定的?下面由華律網小編為讀者進行相關知識的解答。
2019/2/1 14:09:00 熱度:0
依據我國我合同法的規定,簽訂合同的時候要注意合同效力的問題,依法成立的合同才受法律的保護,而造成合同無效的情形是非常多的,那么合同法中關于合同無效有什么規定?下面由華律網律師為讀者進行相關知識的解答。
2019/1/31 15:32:00 熱度:0
隨著改革開放的春風,我國的社會經濟進入了全面發展的階段,這背后離不開法律的支持,比如說合同這一關鍵的法律文書被運用在經濟領域,但是即使有法律的保障,合同也并不是沒有風險存在。那么,合同無效但建設工程質量合格的怎么處理?華律網小編整理了相關的內容,希望對您有幫助。
2019/1/28 16:17:00 熱度:0
依據我國合同法的規定,合同當事人進行民事法律活動的時候,可以簽訂合同來確定雙方的權利和義務,而簽訂合同后要注意合同效力的問題,無效合同不受法律保護的,那么合同無效后的過錯劃分?下面由華律網小編為讀者進行相關知識的解答。
我和朋友做生意,我說賺錢了,她說陪了當是也沒有寫協議,現在我不干了,讓她把我當時投的5萬元錢給我,她說還要讓我出她賠錢的一部分損失,請問律師這事該怎么辦???請評價我,加我金牌律師幫助你維權。
可以找律師幫忙起草,但是要收費的(助理代發)
未簽訂合同的不算違約。
需要就具體情況而定
在合同模板評審討論中,對于同一違約事實,能否同時主張違約金和損失賠償的問題,存在不同意見,為...
個人房屋租賃合同范本出租方(以下簡稱甲方):_____承租方(以下簡稱乙方):_____甲、...
合同一旦簽訂就具有了一定的法律效力。根據合同效力,可以將合同分為有效合同、無效合同和可撤銷合...
在合同交易中,我們會遇到各種障礙,比如合同無效等等情形。而當合同出現無效情形時,合同的雙方各...
生活中經常有很多人都經歷過購房,都要簽訂購房協議,購房協議是否具有法律效力,是許多購房者十分...
筆者認為,請求確認合同無效屬于確認之訴的范疇,確認之訴,是指原告請求人民法院確認其與被告間存...
案情:單位集資房尚未建好,王偉便將集資房的資格轉讓他人,并簽訂了房屋買賣合同,收了對方12....
合同中哪些免責條款是無效的?